Il cittadino che intende accedere a un mutuo ipotecario per acquistare o ristrutturare casa, innanzitutto si preoccupa degli aspetti economici del contratto che intende stipulare.

L'interesse del mutuo
Può essere determinato in misura fissa o variabile. Si preferisce il primo, di massima, se si ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; in tal caso la rata resta invariata, ma se il costo del denaro diminuisce, si deve pagare un interesse "fuori mercato", senza avere, in linea generale, alcun diritto nei confronti della banca di ricontrattare le condizioni del mutuo.

Preferisce il variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Esistono in commercio anche dei prodotti "misti" che consentono al mutuatario di passare, una o anche più volte, dal fisso al variabile e viceversa.

Le imposte e altre voci di costo
Il costo di un mutuo non è però dato solo dagli interessi: esistono altre voci di rilevanza economica.

Innanzitutto, la banca deve trattenere sulla somma mutuata un importo pari allo 0,25% a titolo di imposta (sostitutiva) da versare allo Stato: e ciò vale per tutti i mutui e per tutte le banche. Inoltre, la maggior parte delle banche richiede che il bene immobile concesso in garanzia ipotecaria sia assicurato contro eventi dannosi che possano colpirlo: qui i costi possono variare a seconda del prodotto assicurativo e della compagnia di assicurazioni prescelti.

Esistono poi commissioni di istruttoria pratica e di redazione della perizia sul valore dell'immobile e altri costi relativi all'amministrazione del mutuo (spese di incasso rata, spese di rilascio certificazioni). L’insieme di tutte queste spese permette di configurare il TAEG (tasso annuo effettivo globale). Inoltre, vengono usualmente pattuite delle penalità per l'eventuale rimborso volontario del mutuo prima della naturale scadenza.

È opportuno comparare tra alcune banche tutti i costi citati (ed eventuali altri) per avere una rappresentazione realistica dei costi del finanziamento e per individuare il prodotto più conveniente o confacente le proprie necessità. La maggior parte delle banche italiane ha aderito a un "Codice Deontologico" promosso dalla Commissione della UE, in forza del quale, fin dal 2002, si sono impegnate a fornire ai propri clienti dei "prospetti informativi" secondo uno schema standardizzato e, perciò, facilmente comparabili tra loro.

Il piano di ammortamento
È opportuno che il cittadino si faccia ben spiegare dalla propria banca il piano di ammortamento del mutuo (cioè l'importo delle rate alle relative scadenze) e che richieda importi a mutuo con la prudenza del "buon padre di famiglia". Il mutuo è, ormai, un prodotto finanziario come un altro, anzi estremamente diffuso e comune. È necessario, però, fare i conti con le proprie capacità e prospettive di reddito (“sostenibilità”), per evitare brutte sorprese. Per il caso di ritardo nel pagamento delle rate, spettano alla banca interessi di mora sugli importi scaduti; qualora l'inadempimento divenga assoluto e definitivo, alla banca possono spettare, se pattuiti, anche gli interessi di mora sull'importo complessivo dovuto al momento della risoluzione del rapporto.

Il contratto
E' sempre consigliabile richiedere alla banca il testo del contratto di mutuo che verrà firmato dal Notaio, comprensivo dell'eventuale capitolato di condizioni generali: la qualità del contratto non è data, infatti, solo dal contenuto economico dello stesso, ma anche dal suo contenuto normativo, cioè dalle clausole che sempre più analiticamente governano l'intero svolgimento del rapporto.

A tutela del mutuatario-consumatore (ovvero colui che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale) la legge prevede la sanzione dell'inefficacia per le clausole che rivestano caratteristiche di "abusività". In generale, un "buon" contratto è un contratto oltre che equo, anche "trasparente", cioè leggibile e comprensibile.

Surroga, rinegoziazione, sostituzione…
È possibile, con l’accordo della banca originaria o di una nuova, cambiare “in corsa” il contratto. La consulenza del Notaio è utile per poter avere una panoramica delle diverse opzioni praticabili.

La consulenza del Notaio
Al fine di una migliore comprensione di tutte le implicazioni che discendono dalla sottoscrizione del contratto di mutuo, è senz'altro opportuno che il cittadino si faccia consigliare in tempo utile dal proprio Notaio, il quale potrà fornire spiegazioni sui prodotti che vengono proposti dagli istituti bancari; potrà anche, eventualmente, chiedere alla banca di chiarire o modificare alcune clausole incerte.

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